Безопасность на всех этапах сделки !

Оплата только за результат !

Дольщики «апартаментов»


Защитит ли 214 Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве" дольщиков "апартаментов"Защитит ли 214 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» дольщиков «апартаментов»?

 

На российском рынке недвижимости в последние годы появился спрос на «апартаменты». Российским законодательством не используется такой термин. Под «апартаментами» подразумеваются офисы в многоэтажных зданиях, и номера гостиниц. Так как же дольщик вложивший такую недвижимость деньги может защитить свои права?

 

Точного законодательного определения «апартаменты» не получили. Если исходить из анализа локальных норм, то апартаментами могут считаться только те объекты, в которых проживают временно. Это номера гостиниц и временные квартиры. (Свод правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года.)

 

В ЖК РФ вообще нет такого понятия. (Ст.16 ЖК РФ.) Можно сделать однозначный вывод из всего этого, чтобы помещения являются местами временной регистрации относится к нежилой недвижимости. Это гостиничные номера с площадью не менее 40 квадратных метров, имеющие две или больше комнат с кухонным углом. (Приказ Минкультуры России № 1215 от 11.07.2014 года «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями».)

 

Государственные органы под термином «апартаменты» подразумевают не особый тип недвижимости, а гостиничные номера и квартиры.

 

Толковые словари русского языка дают нам обозначение «апартаментов», как большое парадное роскошное жилье. (Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., Издательство «АЗЪ», 1995 год. С.24 и Ушаков Д.Н. Большой толковый словарь современного русского языка. М., Издательство «Альта-Принт». М., 2005 год. С. 14.) Мы приходим к тому, что государство, юристы, риэлторы, застройщики и обыватели понимают под словом «апартаменты» совершенно разные строения. Очень ярко отражается такая ситуация на судебных решениях.

 

Так как суды считают, что жилые «апартаменты» — это обычные квартиры в многоквартирных домах.

 

Строительные организации и дольщики могут называть «апартаментами» практически что угодно. Иногда так называют даже самые простые квартиры. В соглашениях написано Что они обязуются передать дольщику «жилое помещение, а именно апартаменты, состоящие из одной, а также двух или трех комнат». (Решение Ленинского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-2407/2017 от 05.06.2017 года.)

 

Даже если застройщики пытаются как то при помощи этого слова запутать, суды рассматривают такие строения в качестве обычных квартир и взыскивать с застройщика неустойку (Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.). А также накладывают штрафы по закону о защите прав потребителей.

 

«Апартаментами» также именуются офисы, гостиничные квартиры и складские помещения. Несмотря на это граждане, которую купили свои объекты в многофункциональном или многоэтажном доме находится в таких же правах, как граждане, купившие квартиры в этом же здании. (Ст.2 и ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ.)

 

В судебной практике есть такие дела, когда владельцы таких не жилых апартаментов взыскивали с застройщика неустойку и штрафы, как и рядовые потребители.

 

Правда, есть ряд своих нюансов, например, чтобы собственник офиса являлся физическим лицом, а не индивидуальным предпринимателем. С застройщика можно взыскать штраф, если в суде заявить о том, что недвижимость будет использоваться только в качестве личных, семейных, домашних, бытовых и других нужд, но не использоваться в качестве предпринимательской деятельности. (Решение Конаковского городского суда Тверской области по делу № 2-675/2017 от 09.06.2017 года.) Строительные фирмы должны доказывать обратное. Но доказать они этого не могут. Суды часто становятся на сторону владельцев «апартаментов», удовлетворяя иски, то есть они получают неустойку и штраф с застройщиков.

 

С другой стороны, если застройщик докажет факт, что «апартаменты» использовались как нежилое помещение для предпринимательской деятельности или сдавались как гостиничные номера, то застройщику придется выплатить только неустойку без штрафных санкций. (Решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 11.05.2017 года.)

 

Положение владельцев «апартаментов» при банкротстве застройщика

 

Закон защищает владельцев жилой недвижимости при банкротстве строительной организации. Они признаются участниками строительства и при банкротстве имеют требования о передаче жилья к исполнителю, (Ст.201.1. Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция).) которые включаются в специальный реестр. А собственники «апартаментов» не имеют такую привилегию. Они только могут стать кредиторами и праве требовать только возмещения денежных средств. Чаще всего такие приобретатели теряют свои денежные средства.

 

Предложения и выводы

 

Итак, «апартаментами» не являются большинство объектов, которые застройщики называют таковыми. Жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания не могут являться «апартаментами». Таковыми не могут считаться и офисы, складские помещения и магазина.

 

Апартаменты могут располагаться исключительно в гостиницах, апарт-отелях и многофункциональных зданиях. Они относятся к нежилой недвижимости, и в них можно проживать только временно. Но их правовой статус является противоречивым. Например, свод правил их называет «жилыми помещениями» а ЖК РФ автоматически относит их к нежилой недвижимости. ( Свод правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года.)

 

Из этого вытекает вопрос: являются ли «апартаменты» самостоятельным видом недвижимости или их правовой статус надо урегулировать? Скорее всего не стоит. Это просто название, характеризующее потребительские свойства объекта.

 

А вот защиту прав дольщиков нежилой недвижимости стоит усилить. При банкротстве застройщиков, они ни чем не защищены. А так же стоит сформировать отдельный реестр для данной недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

Эксперт агентства недвижимости «ГорЖилФонд» Цветкова Юлия

Все новости

Случайные новости