Безопасность на всех этапах сделки !

Оплата только за результат !

как купить недвижимость безопасно по принципу «Цена-качество»?

как купить недвижимость безопасно по принципу «Цена-качество»?

Мы посоветуем, какую недвижимость в Москве стоит покупать, а от какой лучше отказаться.

Сотрудники агентства недвижимости «ГорЖилФонд» - профессионалы своего дела, способные не только оперативно подыскать оптимальные варианты жилья, но сделать Вашу покупку наиболее выгодной и безопасной, снизив возможные риски до нуля.

Напишите нам — мы решим ваш вопрос!

Как мы подбираем квартиры нашим клиентам

Как мы подбираем квартиры нашим клиентам

У каждого покупателя есть свой идеал квартиры, к которому он стремиться в рамках бюджета. Навязывать ему собственные представления о будущем жилье – бесполезно и даже вредно.

Поэтому мы всегда стараемся ставить себя на Ваше место и подобрать вариант как для себя. Квартиры в Москве, а также любая другая недвижимость – это то, с чем мы работаем каждый день. Мы знает о ней все.

Мы внимательно выслушиваем пожелания, чтобы предлагаемые нами квартиры максимально соответствовали заданным параметрам.

Конкретный пример из нашей практики 1

Покупка 1-комнатной квартиры

Обратилась к нам женщина, с просьбой купить 1-комнатную квартиру в районе станции метро «Марьино» - «Братиславская».

Критерии, которым обязательно должна соответствовать квартира по ее пожеланиям, были такими:

  • Цена - до 5 000 000 рублей
  • Общая площадь - от 38 м2
  • Кухня - от 9 м2
  • Этаж - от 4, но не последний

И еще по мелочи много пожеланий.

Поскольку наш офис находится именно в этом районе, мы знали чётко

чтобы соответствовать всем ее параметрам, квартира должна стоить минимум 5 500 000 – 6 500 000 рублей, либо некоторыми параметрами необходимо пренебречь.

Кроме того, выяснилось, что Татьяна (так звали нашу клиентку), все более или менее подходящие квартиры в районе, фактически посмотрела. И ни один из просмотренных вариантов не подошел.

Как мы помогли решить квартирный вопрос

Стали искать, и в первый же день нам удалось посмотреть одну квартиру, соответствующую всем параметрам... . Однако будущей владелице не понравилось, что окна выходят на оживлённую трассу.

Во второй день подобрали еще два варианта, соответствующие всем параметрам, но за 5 500 000 рублей с прицелом, если квартира понравится, сторговаться с ее владельцем.

И опять осечка.

В первом случае, из-за «свежего наследства» (продавец только вступил в права и риски оспаривания, действительно, были), во втором - окна в угловом доме смотрели прямо в квартиру соседей, которые, не стесняясь,появляться на кухне в неглиже.

Впрочем, удача редко отворачивается от тех, кто проявляет настойчивость и терпение.

На третий день, перелопатив все возможные базы, мы предложили еще две, едва ли не последние квартиры, которые смогли найти.

Первая не понравилась по причине непонятной вытянутой кухни с огромным воздуховодным кожухом.

А вторая подходила по всем параметрам. Кроме одного – последний этаж (выше был технический этаж).

Наша клиентка наотрез отказывалась смотреть. Применив «грубую физическую силу и наручники», нам удалось таки организовать просмотр.

Квартира, действительно была идеальна по всем критериям:

Высокий этаж, комната 21 кв. м, квадратная кухня 10 кв. м, из окон шикарный вид до горизонта и ничегоне закрывает обзор, 7 минут пешком до метро.

Но самое главное - цена 5 300 000 рублей, которую мы скинули до 5 000 000 рублей. Плюс - свободная продажа, что предвещало быстрый выход на сделку.

После посещения данной квартиры вживую, отношение Татьяны к части представлений поменялось. Да и все плюсы, перекрыли возможные минусы.

Татьяна купила именно эту квартиру.

Помимо подбора варианта квартиры и показов, мы так же организовали подписание авансового соглашения с прописыванием всех необходимых условий, полностью проверили юридическую чистоту квартиры, подготовили документы к сделке, забронировали время в банке, зарегистрировали в ДКП в регпалате, забрали договора после регистрации, приняли квартиру по акту приема-передачи и др.

Пока оформлялись документы покупатель еще раз для себя признала, что данная квартира очень хороший выбор и неоднократно благодарила за помощь.

Мы и сами очень рады, что смогли выгодно помочь.

Этажность будущей квартиры

Этажность квартиры играет для покупателя существенную роль и пресловутый принцип «первый и последний – не предлагать», прочно застрял в головах многих наших граждан.

На самом деле, зачем-то смешивают первый и последний этажи, ведь минусы последнего этажа часто надуманы и уходят корнями в те времена, когда не было технических этажей, и после потолка сразу начиналась крыша (часто протекающая, быстро нагревающая квартиру летом и заметно охлаждающая зимой).

Так же в старых пятиэтажных домах не было лифтов и жителям последнего приходилось постоянно подниматься пешком.

Но там, где лифты есть, в квартире иногда слышны шумы работающего механизма.

СОВЕТ!

Чтобы проверить, так ли это на самом деле, останьтесь в квартире, попросите кого-нибудь вызвать лифт. Послушайте. Если не слышите, то шума и не будет.

Впрочем, у последних этажей есть и плюсы:

Не будут топать и шуметь соседи. Вы сможете забыть о ситуаций, когда вас будит по утрам посторонний звук.

Протечка потолка - это проблемы управляющей компании и ремонт они должны сделать быстро и за свой счет.

Иногда, живя на последнем этаже, можно присоединить чердак к своей площади, собрав определенные документы.

Пентхаусы тоже располагаются на последних этажах, и стоят они дороже остальных квартир в данном доме.

Мы всегда думаем о Вашей выгоде и готовы вовремя подсказать, какой вариант лучше и почему!

Конкретный пример из нашей практики 2

Покупка квартиры для сдачи в аренду

В агентство недвижимости «ГорЖилФонд» обратилась семейная пара с просьбой подобрать двухкомнатную квартиру.

Главные параметры:

  • Рядом с метро Домодедовская
  • Нормальный ремонт

Жилье предполагалось сдавать в аренду.

Как мы помогли решить квартирный вопрос

В первый день мы посмотрели шесть самых лучших вариантов в пешей доступности от метро Домодедовская - Орехово по соотношению цена-качество.

Не один из просмотренных вариантов не приглянулся. Причём наши клиенты не могли сказать каких-то конкретных недостатков о квартирах, просто «душа не лежит».

Поставив себя на их место, стали подбирать квартиру слегка с другим взглядом. А именно: посмотрели, какие варианты есть самые-самые дешевые и близкие к метро.

Нашелся вариант на улице Домодедовская, д.2.

  • Один дом от метро
  • Отличное состояние
  • На 1 000 000 рублей дешевле, всех вариантов, что мы смотрели вчера

В чём подвох?
Подвоха нет, квартира на первом этаже.

Можно подумать, что мы плохо слушали наших любимых клиентов. Но, на то мы и «врачи» в своей области, чтобы слушать и советовать.

Мы не заставляли покупать их данную квартиру, а предложили для начала посмотреть, приведя ряд существенных плюсов:

  • Так как это в большей степени инвестиция, то чем больше человек будет получать прибыли на вложенный рубль, тем выгодней. В данную квартиру нужно вложить на 1 000 000 рублей меньше, а сдавать за те же деньги, что квартиру на этажах выше
  • Квартира в минуте пешком от метро сдаются мгновенно, в отличие от удаленных квартир
  • В квартире оставляли всю мебель, как раз для квартирантов. Не нужно тратить время и деньги, а сразу можно сдать и получать доход
  • У наших покупателей был аргумент: «Первые этажи плохо продаются в последствии, если понадобится продать»
    Да, плохо у тех, кто ставит на первый этаж цену как на этажи выше. Но поставив цену ниже рынка на 500 000 рублей или больше, продадите так же оперативно. У метро всегда есть спрос на «недорогие» квартиры.

На квартиру сходили. Посмотрели. И оказалось «душа легла» не только к стоимости, а и к самой квартире, к состоянию, к расстоянию, двору, оставляемой мебели и пр.

После сделки, сильно благодарили нас тортиком.

Таким образом, сэкономив приличную сумму, наша семейная пара получила отличный для аренды и к тому же весьма ликвидный объект.

Ипотечное кредитование

Часто бывает, что клиентам банально не хватает денег даже на скромное жилье.
Есть смысл задуматься об ипотечном кредите.

Ипотечное кредитование

В случае привлечения заемных денег, мы поможем получить их на самых выгодных условиях с использований преференций, которые банки предоставляют агентству «ГорЖилФонд».

Мы также работаем с государственными жилищными сертификатами (ГЖС), военной ипотекой, различными видами субсидий.

Что необходимо проверить при покупке квартиры

После того, как тот единственный и неповторимый вариант жилья выбран, наступает следующий, важнейший и ответственный момент во всей сделке – это проверка юридической чистоты квартиры.

СОВЕТ!

Самый главный аспект для покупателя в «юридической чистоте» квартиры: отсутствие в истории квартиры оснований для признания судом сделки совершённой Вами по ее покупке недействительной.

Для чего это нужно?

По статистике порядка 10-15% проверяемых квартир наши юристы относят к разряду потенциально рискованных для приобретения.


Часто таковыми являются:

  • сверхпривлекательные квартиры по цене
  • полученные только, что в наследство
  • приватизированные с нарушениями других жильцов
  • несколько подряд переходов права собственности
  • продажа по доверенности

Самым распространенным основанием для расторжения ранее заключенных договоров является ущемление прав несовершеннолетних при приватизации и последующей продаже квартиры.

Это было характерно в виду несовершенства законодательной базы до опубликования распоряжения мэра г. Москвы о так называемой «группе риска» в 1994 году и введения в действие частей 1 (1994 г.) и 2 (1996 г.) Гражданского Кодекса РФ.

Это остановило «беспредел» в сфере сделок с недвижимостью, но все же осталось большое количество квартир, в истории которых были ущемлены права несовершеннолетних, и, как показывает судебная практика, в этом случае закон имеет обратную силу.

Суд может признать недействительной не только сделку, в результате которой ребенок остался без жилья, но и все последующие сделки с этой квартирой.

Кроме того, среди мошенников от недвижимости распространена махинация, когда квартира продается по доверенности уже после того, как собственник умер. По закону такая сделка является ничтожной с момента ее совершения.

Мы не рекомендуем покупать жилье, где собственник лично не подписывает ДКП, а продает его по доверенности.

Так же следует изучить возможность обратной прописки в эту квартиру граждан, имеющих на это право.

Конечно же подобную проверку покупатель вправе проигнорировать, понадеявшись на русское «авось», но это чревато минимум плохим сном в течение десяти лет (срок исковой давности по ничтожным сделкам), а максимум вселением в вашу квартиру граждан, имеющих на это право, например, временно снятых с регистрационного учета (лица, находящиеся в длительной командировке или в местах лишения свободы), либо вообще утраты Вами прав собственности на эту квартиру.

Что мы проверим перед покупкой клиентом квартиры

Правоустанавливающие и сопутствующие документы

Прежде всего проверяем наличие у продавца правоустанавливающих и сопутствующих документов: договора основания на каждого владельца, свидетельства о праве собственности или ЕГРН.

Правоустанавливающие и сопутствующие документы Правоустанавливающие и сопутствующие документы
Наличие обременения на покупаемую квартиру Наличие обременения на покупаемую квартиру

Наличие обременения на покупаемую квартиру

Затем проверяем наличие обременения на покупаемую квартиру. Это можно сделать с помощью выписки из ЕГРП или ЕГРН на объект недвижимости.

Историю сделок, проведенных с квартирой

Проверяем историю сделок, проведенных с квартирой. Заказывается выписка о переходе прав на объект недвижимого имущества.

Историю сделок, проведенных с квартирой Историю сделок, проведенных с квартирой
Узаконенность перепланировки Узаконенность перепланировки

Узаконенность перепланировки

Проверяем узаконена ли перепланировка. Проверить это можно, сверив планировку квартиры с техпаспортом.

Дееспособность и адекватность владельца

В любом случае заказываем медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров на собственников, в которых указано, состоят ли они на учете или нет.

Дееспособность и адекватность владельца Дееспособность и адекватность владельца
Прописанные и временно выписанные лица Прописанные и временно выписанные лица

Прописанные и временно выписанные лица

Заказываем расширенную выписку из домовой книги, в которой указаны не только ныне прописанные лица, но и зарегистрированные и когда-куда выбывшие из квартиры за все годы, с момента её постройки.

Согласие супруга/супруги

Если квартира приобреталась в браке, и оформлялось на одного из супругов, то продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие на продажу от супруга / супруги.

Согласие супруга/супруги Согласие супруга/супруги
Наличие долгов по коммунальным платежам Наличие долгов по коммунальным платежам

Наличие долгов по коммунальным платежам

Добросовестный продавец прежде, чем продать квартиру, обязан погасить все задолженности по коммунальным платежам, свет, вода, газ, телефон и т.п.

Проверяем доверенность

Если вдруг Вы всё-таки решили купить квартиру, продаваемую по генеральной доверенности, необходимо проверить у нотариуса, который эту доверенность заверял, не была ли она отозвана, т.е. аннулирована.

Проверяем доверенность Проверяем доверенность

Подведем итог

Мы перечислили лишь основные подводные камни проверки квартиры на «юридическую чистоту». На самом деле их может быть гораздо больше и обычному человеку, неискушенному в делах купли-продажи жилья самостоятельно проблематично разобраться во всех хитросплетениях закона.

Если вы не уверены в том, что сможете самостоятельно проверить квартиру перед покупкой или у вас нет времени этим заниматься, советуем обратиться в агентство недвижимости «ГорЖилФонд» за услугой.