Безопасность на всех этапах сделки !

Оплата только за результат !

Новостройки в сентябре-октябре 2017 года: покупатели не справляются с выбором


Новостройки в сентябре-октябре 2017 года: покупатели не справляются с выборомНовостройки в сентябре-октябре 2017 года: покупатели не справляются с выбором.

 

Предложение так велико, что даже дешевая ипотека уже не помогает

 

С началом осени в Москве и Подмосковье упал спрос на новостройки. Не так серьезно, как на вторичное жилье, но тем не менее… По словам риелторов, виновато начало учебного года и избыток предложения – новостроек на рынке все больше и сделать между ними выбор все труднее.

 

Спрос

 

Сентябрь

 

В сентябре 2017 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 4 486 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 3,2% меньше, чем в августе. По сравнению с сентябрем прошлого года число ДДУ увеличилось на 49,2%.

 

В Подмосковье покупательская активность в месячном разрезе сократилась на 6,6%. Всего в регионе было заключено 8 013 ДДУ (по жилью и нежилью). В годовом выражении показатель вырос на символический 1%.

 

Большинство опрошенных IRN.RU участников рынка также не отмечают традиционной для докризисного рынка активизации спроса с приходом осени. Например, в агентстве «Азбука Жилья» объем обращений от потенциальных покупателей уменьшился на 2,8% к августу и в два раза – в годовом выражении. Со сделками ситуация несколько лучше: +16% по сравнению с августом, однако относительно прошлого года показатель просел на 33%.

 

Гендиректор агентства Владимир Каширцев объясняет сентябрьскую просадку спроса переизбытком предложений на первичном рынке и экономической неопределенностью. Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», согласен с коллегой: количество корпусов на столичном рынке выросло почти на 30% в III квартале 2017 г., а с начала года только в старых границах Москвы в продажу поступило на 47% больше новых квартир, чем за аналогичный период 2016 г. «Поэтому даже увеличившийся на фоне снижения ипотечных ставок приток покупателей распределяется между старыми и новыми предложениями на рынке», — поясняет эксперт. (См. «Новостройки Москвы в III квартале 2017 года: объем предложения бьет все рекорды».)

 

В самом «Инкоме» количество сделок с новостройками сократилось на 15% относительно августа и на 35% — по сравнению с сентябрем 2016 г.

 

Сыграло свою роль и начало учебного года. Теперь, когда с рынка ушли инвесторы, основными покупателями стали обычные, чаще всего семейные, люди. А для них хлопоты, связанные с отправкой детей в школу, приоритетнее поиска и выбора квартиры, добавляет директор по продажам Prisma Group Кирилл Кузьмин. (См. «Квартиры в сентябре-октябре 2017 года: спрос и цены ползут вниз»).

 

В Prisma Group потенциальный спрос уменьшился на 14% в месячном разрезе, но вырос на 22,4% в годовом. Число сделок по сравнению с августом снизилось на 26,4%.

 

Упал спрос и в Новой Москве. В ООО «Новые Ватутинки» (застройщик одноименного ЖК, одного из крупнейших на присоединенных территориях) поступило в сентябре на 18% меньше обращений, чем в августе, а количество броней также ушло в минус на 17% (в годовом выражении показатели увеличились на 62% и 67% соответственно).

 

По мнению гендиректора ООО «Новые Ватутинки» Александра Зубца, снижение покупательской активности по сравнению с августом стало следствием ажиотажного спроса последнего месяца лета 2017 г.

 

«Пересмотр ставок Сбербанком (в августе – прим. ред.) привел к резкому всплеску покупательской активности и росту доли ипотеки в 2,5 раза, — продолжает Зубец. — Парадоксально, но снижение ставок по кредиту повысило интерес не только со стороны ипотечных заемщиков, но и клиентов с «живыми» деньгами. Сработал синергетический эффект. Покупатели, наблюдая ажиотажный спрос и, как следствие, стремительное вымывание объема предложения, приняли решение о сделке. Поэтому вслед за всплеском доли ипотеки на рынок Новой Москвы вышли клиенты с наличным расчетом. Полагаю, что если бы не ипотечный бум, то сентябрьские темпы продаж однозначно оказались лучше августовских».

 

Вообще, удешевление ипотеки (ставки на первичном рынке опустились до 9,5-9,99%, по оценке «Азбуки Жилья») остается одним из основных факторов, поддерживающих спрос на недвижимость в московском регионе. По оценке Prisma Group, в воронки продаж в сентябре и начале октября попали от 10 до 15% дополнительных «ипотечников».

 

Проблема в том, что отложенный спрос, простимулированный летним пересмотром ставок, по-видимому, уже подходит к концу. И для того чтобы ипотека вновь стала полноценным драйвером рынка, ставки должны упасть еще больше.

Октябрь

 

Октябрь риелторов и застройщиков пока радует. В «Метриум Групп» за первые две недели текущего месяца объем проданного жилья уже составил половину от сентябрьского результата и 75% от аналогичного периода прошлого октября. При этом и сентябрь для компании был удачным: число сделок по объектам «Метриума» в первый месяц осени выросло на 33% как в месячном, так и в годовом выражении.

 

В IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград» в Подмосковье), несмотря на высокую базу сентября (количество обращений выросло на 20% к августу и на 7% к сентябрю 2016 г.), в первой половине октября потенциальный спрос увеличился еще на 15%.

 

Причем клиенты проявляют повышенный интерес к покупке жилья на начальной стадии строительства, говорит гендиректор компании Евгения Акимова: «В начале 2017 г. только 12% дольщиков готовы были вложиться в проект на начальном этапе, остальные 88% – по готовности хотя бы пары этажей или вовсе закрытия контура здания. Сейчас ситуация обратная. Повышенный спрос мы фиксируем уже на стадии подготовки площадки, что говорит о большей уверенности клиентов в надежности строительной отрасли. Главная заслуга этого, полагаю, – поправки к 214-ФЗ, которые уже повысили лояльность покупателей к девелоперам». (См. «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже», «Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства».)

 

Рост спроса на новостройки отмечают и в «Азбуке Жилья»: за первые две недели октября число обращений и сделок выросло на 5,2% и 8,3% по сравнению с тем же периодом сентября. Однако показатели текущего октября пока ниже прошлогодних: обращений меньше на 19,5%, сделок – на 17,2%.

 

Как и в «Азбуке», в «Инкоме» спрос снизился в годовом выражении, а в месячном наблюдается положительная динамика – число сделок в первой половине октября увеличилось на 11%.

 

Цены и чеки сделок

 

В Москве цены на новостройки продолжают топтаться на месте. По данным «ИРН-Консалтинг», в III квартале 2017 г. средняя стоимость 1 кв. м в границах МКАД (без учета элитного центра) составила 198 000 руб., что на 0,2% ниже, чем кварталом ранее. Средняя стоимость квартиры осталась на прежнем уровне – 13,3 млн руб.

 

Отрицательную динамику средней цены метра показали бизнес- и комфорткласс (2,1% и 1,6%) в связи с выходом на рынок жилых комплексов с более низким уровнем цен. В экономклассе метр подорожал на 1,7% за счет планового повышения цен в ряде проектов. (См. «Новостройки Москвы в III квартале 2017 года: объем предложения бьет все рекорды».)

 

Средний бюджет покупки квартиры в зависимости от класса на территории «старой» Москвы:

 

«Старая» Москва

 

Класс
сен.17 сен. 2017 к авг. 2017 сен. 2017 к сен. 2016 авг.17 сен.16
млн. руб. % % млн. руб. млн. руб.

 

Эконом 6.39 -0.9% -2.3% 6.45 6.54
Комфорт 10.01 0.7% 4.4% 9.94 9.58
Бизнес 22.31 2.2% -21.3% 21.84 28.33

В Подмосковье, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», средневзвешенная цена квадратного метра в зоне до 30 км от МКАД снизилась за III квартал на 0,6%, до 84 500 руб. В экономклассе показатель вырос на те же 0,6% до 74 500 руб., в комфортклассе – просел на 1,7% (78 600 руб. за кв. м), в бизнес-классе – увеличился на 1,9% (152 900 руб.).

 

При этом средний чек сделки, то есть стоимость проданных квартир, в Московской области только за сентябрь сократился на 1,2%. «Причем в проектах эконом- и бизнес-класса было увеличение, а вот в комфортклассе, где и разворачивается максимальная конкуренция, средний чек просел за месяц сразу на 3,7%. Основной спрос сосредоточен в нескольких локациях, а остальным застройщикам приходится держать низкий уровень цен, чтобы быть конкурентоспособными», — отмечает гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

 

Еще более значительно – на 4,8% — снизился средний чек в Новой Москве. Причина – выход на рынок нескольких новых корпусов на начальной стадии строительства, а также одного нового проекта (впервые за последние семь месяцев).

 

«На присоединенных территориях стоит обратить внимание на то, что за год средний чек в комфортклассе вырос более чем на 20%, — говорит Шаталина. — Это связано с тем, что все больше покупателей концентрируется в ближайшей зоне от МКАД. Самые высокие продажи в Новой Москве отмечены как раз в проектах, максимально близко расположенных либо к МКАД, либо к новым станциям метро».

 

В «старой» Москве чек сделки в сентябре, по данным «Миэль», практически не изменился (+0,8% к августу). При этом «Инком» фиксирует рост показателя сразу на 5-7%. «Сниженная ставка по ипотеке позволяет покупателям выбирать более дорогие предложения, в том числе и большей площади», — поясняет Юлиан Гутман.

 

Скидки

 

В новых проектах на старте продаж скидки практически не предоставляются, поэтому доля предложения с дисконтом снизилась в настоящее время до 75%, рассказывает Юлиан Гутман. Впрочем, речь идет только об «официальных» скидках. Помимо них, застройщики предлагают «специальные цены» на ряд квартир, которые значительно ниже прейскуранта, добавляет эксперт.

 

В целом по рынку в настоящий момент практически все застройщики предоставляют скидки в той или ином виде, отмечает Наталья Шаталина. При этом размер скидок в столичных проектах осенью пошел на убыль: базовый дисконт предоставляется во многих проектах, но составляет он порядка 2-3%, иногда чуть больше, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

 

По ее словам, в рамках коротких акций и спецпредложений можно сэкономить при покупке около 8-10% от стоимости квартиры, но выбор лотов будет ограничен. Скидки более 10% найти сложно.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE, оценивает средний размер дисконта в московских новостройках массового сегмента в 5,6%. «Между тем ровно год назад – в III квартале 2016 г. – средний размер уступки от застройщика достигал 4,9% от стоимости квартиры, — продолжает Литинецкая. — Таким образом, за год скидки выросли, несмотря на высокий спрос. Основная причина – конкуренция, которая ужесточается сильнее, чем растет активность покупателей. За три квартала 2017 г. на рынок вышло 67 проектов (во всех сегментах), тогда как за весь 2016 г. стартовали 66 проектов. По итогам года их обще число может достичь 80-90 жилых комплексов. В таких условиях ни один застройщик не рискнет первым отказаться от скидок – основного маркетингового инструмента».

 

Обострение конкуренции с Москвой заставляет и подмосковных застройщиков увеличивать средние значения дисконта по сравнению с теми, что были еще пару лет назад, отмечает Наталья Шаталина: «Осенью мы наблюдаем аналогичную летнему периоду ситуацию, когда скидки в Московской области достигают максимальных значений по московскому региону – дисконт доходит до 20%, причем такие предложения встречаются и в проектах у крупных застройщиков».

 

В Новой Москве ситуация в целом повторяет тенденции Подмосковья — сказывается как относительная неразвитость региона по сравнению со «старой» Москвой, так и выход нового объема новостроек массового сегмента внутри МКАД. По данным «Миэль», обычный размер дисконта на присоединенных территориях – от 6 до 10%. При этом есть проекты, где также скидки могут достигать 15%. А в наиболее ликвидных новостройках, как правило, расположенных максимально близко к столице, скидки соответствуют столичным значениям – 3-4%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Эксперт агентства недвижимости «ГорЖилФонд» Цветкова Юлия

Все новости

Случайные новости