Безопасность на всех этапах сделки !

Оплата только за результат !

Стоимость квартиры


Как оценить стоимость квартиры самостоятельноКак оценить стоимость квартиры самостоятельно?

 

Нужно оценить максимально точно стоимость своей квартиры, чтобы быстро и выгодно её продать. Самая распространённая и грубая ошибка в этом деле это завышение ожиданий. Вот несколько полезных советов, которые Вам помогут.

 

Почему нужно правильно рассчитать стоимость квартиры?

 

Значимым этапом в осуществлении сделки является оценка стоимости квартиры. Если Вы укажете точную цену, продажа квартиры быстрее осуществится. Для этого Вам нужно обладать точной статистической картиной, которая сложилась на рынке. Но легче всего будет рассчитать стоимость, если Вы обратитесь к риэлторам, у них есть достаточные навыки для наиболее точной оценки стоимости квартиры. А для тех, кто не хочет обращаться к специалисту, есть основные советы, которые помогут Вам самостоятельно определить рыночную цену своего жилья.

 

Зачем быстро и точно оценивать квартиру?

 

Это очень важная процедура. Если Вы завысите цену, то можете очень надолго остаться без покупателей. Если у Вас есть время, для ожидания, это может подорвать доверие к Вашей квартире, так как если объект долго не продаётся, к нему покупатели относятся с подозрением. Это психологический момент, при котором люди, которые будут смотреть этот объект, скорее всего решат, что если квартира выставлена на продажу длительный период времени, значит она имеет какие-то проблемы с юридической чистотой или техническим состоянием.

 

Как максимально быстро рассчитать стоимость?

 

Есть онлайн сервис ЦИАН, который имеет достаточно опций, в том числе и для оценки квартиры. Вам нужно лишь внести параметры объекта. Основные параметры — это площадь, адрес, количество комнат и другие. Сервис рассчитает стоимость по объектам, которые находятся рядом. Но однако технический подход не даст возможность уникально оценить свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов.

 

А если не пользоваться онлайн сервисом, как оценить объект?

 

Есть множество способов. Один из них, это оценить статистические данные соседних квартир.Можно брать объекты, которые похожи на Вашу квартиру и анализировать по ключевым параметрам. Но самый лёгкий способ, если в Вашем доме продаётся квартира, которая очень схожа по параметрам с Вашей. Для объективности, конечно, лучше использовать несколько вариантов. Для того, чтобы Вам было легче оценить Вашу квартиру, просто возьмите стоимость квартиры, разделите её на метраж этой квартиры, и умножьте на свой метраж, так Вам будет удобнее, но даже два объекта, которые одинаковы по метражу не могут совпадать по всем критериям. Это и составляет сложность в продаже, так как Вам придётся учесть особенности именно Вашей квартиры.

 

Что может влиять на оценку квартиры?

 

Есть определённые критерии, они все влияют на стоимость квартиры. Например, Важно на каком этаже расположена квартира. От цены жилья на первых этажах отнимается от цены от 7 до 10%. А так же и последний этаж, тоже считается не самым удобным. Это происходит из-за того, что последний этаж может заливать. А вот если у Вас есть балкон или лоджия, то это добавит Вам в стоимость квартиры лишние деньги. Есть ещё параметры, которые, как кажется не очень Важны, но и они влияют, таким параметром является вид из окна, расположение по сторонам света и достаточно ли в квартиру проникает света с улицы. Ещё один критерий, который важен и все про него знают, это качество отделки квартиры. Есть определение состояния жилья: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт». Если Вы всё учли, то можно выставить цену.

 

В моём доме нет квартир, которые бы подавались, что делать?

 

Если в доме и районе квартиры не продают, это становится немного сложнее. В таком случае Вам придётся искать аналог вашей квартиры в другом районе. Если вариантов не много, попробуйте отталкиваться от года постройки, так как, как было написано ранее, критериев очень много, которые влияют на определение стоимости квартиры. Есть ещё трудности, если Вы живёте в неблагополучном районе, так как покупатели не будут в восторге от такого соседства.

 

Важный показатель и развитость инфраструктуры района. Если у Вас рядом с домом есть супермаркеты, детские сады, школы, дома детского творчества, спортивные центры, больницы, поликлиники, банки и различные предприятия бытового сервиса, то это позитивно скажется как на цене, так и на продаже квартиры.

 

А так же, не менее важно, чтобы рядом был транспорт. Если Вы находитесь в центре и рядом перегруженная дорога с частыми «пробками» — это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже если другие параметры соблюдены, такие как развитая инфраструктура и близость к центру. А если недалеко от дома остановки, дороги не так загружены, это положительно скажется на продаже объекта. А так же очень важно, если недалеко от дома есть метро.

 

Эти критерии дадут возможность максимально объективно оценить квартиру.

 

А если в моём доме жил Путин? Я должен придерживаться той же цены, что и все?

 

Это не так. У дома имеются ещё и особенные критерии. Это имеет отношение к элитным домам, в Москве их очень много. В таких домах жили когда-то знаменитые люди. Но есть ещё и дома, которые имеют большую ценность с архитектурной точки зрения или своей истории. Всё это можно использовать в своих целях.

 

Поставьте себя на место покупателя.

 

От психологии зависит очень многое. Нужно адекватно оценивать свою квартиру и знать, что дороже, чем она есть её Вам продавать просто не будет выгодно. Лучше если Вы правильно поставите цену. Если она будет завышена, или будет постоянно меняться, это может быть очень плохим сигналом для покупателей. Всегда старайтесь поставить себя на их место.

 

Правильное руководство по оценки недвижимости

 

Что нужно знать, как заключать сделку и кто может помочь определить реальную стоимость, разобрались.

 

Недвижимость есть у многих граждан. Самое важное, что нужно знать для сделки купле-продажи, это стоимость этого самого жилья. Есть два варианта оценки квартиры, самостоятельно и при помощи профессиональных компаний по оценке. Но если на недвижимость идёт оформление ипотеки, то вариант только один — исключительная профессиональная оценка жилья.

 

Оценка должна производиться независимыми специалистами, это поможет соблюсти интересы всех сторон сделки.

 

Стоимость определяется стоимостью обмена и стоимостью в использовании.

 

Стоимость обмена – это когда человек извлекает выгоду из имущества в следствии аренды, перепродажи.

 

Вот несколько видов стоимости:

 

рыночная — это средний показатель стоимости жилья, по заданным характеристикам, таким как площадь, состояние, удалённость от инфраструктуры;

 

арендная — стоимость определяется по среднему размеру арендной платы в конкретном районе, а так же спросу среди съёмщиков;

 

залоговая — стоимость определяется при оформлении контрактов по запросу банков, с целью достижения исполнения обязательств заёмщиков по отношению к залоговому имуществу;

 

страховая — такая стоимость определяется для защиты имущества собственника при утрате, повреждении и т.п. (фиксированная сумма на весь срок страхового договора) или остатком задолженности по кредиту (ежегодно уменьшается по мере выплаты остатка задолженности);

 

ликвидная — стоимость, которую получил бы собственник от выбытия недвижимости из собственности, с учётом трат на выбытие, при том, что объект недвижимости использованию больше не подлежит.

 

Стоимость в использовании – это сумма на содержание объекта для собственника, который не планирует отчуждать своё имущество.

 

Это необходимо для управления своими активами.

 

Вот несколько видов такой стоимости:

 

инвестиционная – инвестор определяет и прогнозирует её с максимальной выгодой для себя;

 

кадастровая – определяет кадастровый учёт;

 

налогооблагаемая – при уплате налогов имеет большую необходимость;

 

стоимость замещения – величина расходов на вновь созданный объект с аналогичными параметрами существующего, с применением цен на день расчетов.

 

Виды оценки собственности

 

Массовая оценка – оценка, при которой используются похожие объекты для сравнения с объектом собственника, и усредняется коэффициент.

 

Индивидуальная оценка – это уже обследуется непосредственно объект собственника с учётом параметров его жилья — площади, износа и т.п.

 

Необходимые шаги выполнения оценки:

 

1. Определяется объект недвижимости, подлежащий оценке.

 

2. Исследуется пакет правоустанавливающих документов на имущество, сроки владения, количество собственников.

 

3. Определяется вид стоимости, необходимый для конечного результата, за которым обратился заказчик.

 

4. Заключается договор оказания услуг с определением сроков выполнения задания и стоимостью выполнения услуг.

 

5. Специалист собирает минимально необходимые данные для анализа, формирует список источников получения данных, собирает данные бухгалтерской отчетности и учета, проводит исследование техническо-эксплуатационных, индивидуальных характеристик имущества.

 

6. Применение одного или нескольких методов расчета оценки и подготовка отчета на бумажном (электронном) носителе.

 

Виды подходов к оценки

 

Сравнительный подход – объект недвижимости сравнивают с похожей, максимально приближенной к нему по характеристикам недвижимостью. Это происходит путём сравнивания реальной стоимости объектов в данном регионе на основании купли-продажи имущества. Для такого подхода нужна надёжная база, основываясь на которой можно определить стоимость недвижимости. Если объект не подходит под стандартные характеристики, значит такой способ к нему применять не следует.

 

Затратный подход – это определение затрат на восстановление или возведение с нуля объекта недвижимости. Такой метод используют, когда хотят выгодно вложить средства в землю, а также для страховые компании и налогообложения. Но есть большой минус, это расхождение прогнозируемой суммы на возведение (восстановление) объекта от реальной. И погрешность данной суммы может быть большой.

 

Доходный подход – прогнозирование доходов от использования имущества. Метод актуален для недвижимости в бизнес-обороте.

 

Важно знать, что нужно знать, это то, что независимый оценщик сможет объективно оценить недвижимость.

 

 

 

 

 

Эксперт агентства недвижимости «ГорЖилФонд» Цветкова Юлия

Все новости

Случайные новости