Безопасность на всех этапах сделки !

Оплата только за результат !

Нерентабельная сделка. При продаже квартиры можно потерять до половины ее стоимости на налогах


Нерентабельная сделка. При продаже квартиры можно потерять до половины ее стоимости на налогахНерентабельная сделка. При продаже квартиры можно потерять до половины ее стоимости на налогах

Эксперты считают, что в недалеком будущем налоговый вопрос станет одним из ключевых при принятии решений о сделках с недвижимостью. Уже сейчас проявляются тенденции, заставляющие потенциальных покупателей крепко задуматься о том, стоит ли вкладывать средства в недвижимое имущество с целью получения дохода с ренты и дальнейшей перепродажи.

 

Как рассказывает председатель совета директоров одной из ростовских консалтинговых групп, арбитр Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ Ярослав Кошелев, если ориентироваться на формирующуюся в последнее время судебную практику, не исключена ситуация, когда выгоду, полученную от сдачи недвижимости в аренду, могут существенно снизить, а то и вовсе перечеркнуть начисленные при ее последующей продаже налоги.

 

Как именно налоговая система меняет рынок недвижимости?

 

Ярослав Кошелев: Например, такая ситуация. Физлицо сдает свое недвижимое имущество. И делает это как положено, платит 13 процентов налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с суммы аренды. А затем продает квартиру. Причем человек владел ею более пяти лет, то есть он освобождается от декларирования. И тут к нему приходят сотрудники налоговой инспекции и начисляют 13 процентов НДФЛ и еще 18 процентов НДС от всей продажной стоимости объекта. Я специально посмотрел несколько последних решений судов по этим делам. Как оказалась, в разных регионах уже действует именно такая практика.

 

А в Ростове подобные случаи были?

 

Ярослав Кошелев: Вот один из недавних примеров. Физлицо сдавало в аренду коммерческую недвижимость, уплачивая не только 13 процентов НДФЛ, но и налог на имущество. Для сравнения: ИП по упрощенной системе налогообложения платил бы шесть процентов и при этом освобождался от налога на имущество. Когда же владелец решил продать объект недвижимости, ему предложили заплатить НДФЛ и НДС с продажи.

 

Как объясняют в налоговой подобный подход?

 

Ярослав Кошелев: Мотивировка следующая: имущество сдавалось в аренду, а значит, использовалось для систематического получения прибыли, то есть для предпринимательской деятельности, связанной с извлечением доходов. И тут уже не важно, что владелец недвижимости не зарегистрирован в качестве предпринимателя. По закону тот, кто занимается предпринимательской деятельностью, вне зависимости от регистрации, должен платить НДС, если не применяется спецрежим налогообложения — ЕНВД, «упрощенка» или патент. Разумеется, физлицо на специальный режим не переходило, потому что не регистрировалось как предприниматель. Соответственно, если нельзя снизить НДФЛ на сумму расходов, например, в том случае, когда недвижимость была подарена или получена по наследству, то налоговая инспекция может при продаже насчитать 13 процентов НДФЛ плюс 18 процентов НДС. Кроме того, возможно начисление пени, а также штрафа в размере 20 процентов от неуплаченных налогов. То есть имеется вполне реальный риск при продаже недвижимости потерять до половины ее стоимости.

 

Но большинство российских рантье не спешат сообщать о своем арендном бизнесе в налоговую инспекцию. Получается, они более защищены, чем честные арендодатели.

 

Ярослав Кошелев: Это тоже ненадежная позиция. Во-первых, арендатор, обидевшись на владельца недвижимости, может сам отправиться в налоговую с договором о найме квартиры. Тогда ее хозяину как минимум насчитают НДФЛ с арендных платежей. А если квартира будет продана, можно готовиться к визиту или звонку налоговиков.

 

Есть и другие действенные способы, к которым сейчас прибегает налоговая инспекция. Например, опрашиваются соседи или представители ТСЖ. Налоговый инспектор также имеет право получить информацию о том, кто платит за коммунальные услуги по лицевому счету квартиры. Если окажется, что объект недвижимости принадлежит одному человеку, а «коммуналку» оплачивает другой, то для налоговой этого будет достаточно, чтобы сделать вывод: в квартире проживает не хозяин, а наниматель. Даже если квартира сдавалась на короткий срок и находилась в собственности долгие годы, после ее продажи придется заплатить большой налог.

 

То есть рантье выгоднее все-таки оформлять предпринимательскую деятельность, выбрав щадящий режим налогообложения?

 

Ярослав Кошелев: Но тут нужно понимать: если оформлять ИП и официально платить по упрощенной системе налогообложения шесть процентов с арендных платежей, то и при продаже квартиры придется заплатить еще шесть процентов налога со всей суммы.

 

Такая же ситуация может возникнуть, если у человека уже оформлено ИП с той же «упрощенкой». Если при этом идет систематическая покупка-продажа квартир, следует ждать серьезного разговора с налоговой.

 

Поможет ли рантье патент?

 

Ярослав Кошелев: Патент становится выгодным, если сдаются несколько объектов или объект очень большой площади. При этом в Ростовской области достаточно привлекательные условия ведения предпринимательской деятельности на основе патента в сравнении с другими регионами.

 

Вычет в плюс

 

Покупатель жилой недвижимости имеет право на имущественный налоговый вычет, то есть сумму уменьшения налогооблагаемой базы в размере двух миллионов рублей произведенных расходов. Причем сейчас этим вычетом можно пользоваться до тех пор, пока не выйдет весь лимит. То есть теоретически на эту сумму можно покупать хоть 100-тысячные комнатки и получить общий налоговый вычет на два миллиона. Если же приобретается квартира в состоянии «стройвариант», то под налоговый вычет попадают и расходы на ремонт. Разумеется, при условии их подтверждения. Например, квартира в виде пустой бетонной коробки стоит миллион рублей, еще миллион потрачено на ремонт. В итоге можно воспользоваться налоговым вычетом на те же два миллиона.

 

Под имущественный налоговый вычет попадает и переплата до трех миллионов рублей по ипотечным процентам. Так, если на покупку недвижимости стоимостью два миллиона рублей берется «долгий» ипотечный кредит и при его выплате «накапало» процентов на сумму три миллиона, то можно получить налоговый вычет в пять миллионов.

 

При продаже жилья можно воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей. А при продаже другого имущества, в том числе и недвижимого, эта сумма составляет 250 тысяч рублей. Если имеются документы, подтверждающие расходы на покупку продаваемого имущества, ситуация меняется. К примеру, продавая за два миллиона купленную за ту же сумму квартиру, налоги тоже платить не придется. Как и в том случае, если квартира продавалась дешевле, чем покупалась. Доходов в этом случае нет, а значит, и налоги уплачивать не с чего.

 

Воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже недвижимости сейчас можно только при условии владения объектом, купленным после 1 января 2016 года, не менее пяти лет. Если недвижимость куплена раньше, а также если она получена в наследство, в результате приватизации, по договору дарения или пожизненного содержания с иждивением этот срок сокращается до трех лет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Эксперт агентства недвижимости «ГорЖилФонд» Ковалева Юлия

Все новости

Случайные новости