Безопасность на всех этапах сделки !

Оплата только за результат !

Законная перепланировка


Как сделать законную перепланировку в квартире и где её оформитьКак сделать законную перепланировку в квартире и где её оформить?

 

Каждый владелец квартиры задумывался о необходимости перепланировки. Для каждой семьи есть особые зоны, которые бы она хотела создать для своего комфорта.

 

Но есть закон о перепланировке, и если она будет идти с нарушениями действующего законодательства, то вполне возможно, что её просто не позволят сделать. В Российской Федерации правила проведения и оформления перепланировки записаны в Жилищном Кодексе – в 4 главе, статьи 25-29.

 

Перепланировка жилья в Москве и Московской области рассматривается в таких законах:

 

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170;

 

«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;

 

Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах»;

 

Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

 

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями (Кодекс РФ об административных правонарушениях Глава 7 Статья 7.21);

 

Статья 20.4. Нарушение требований пожарной безопасности (Кодекс РФ об административных правонарушениях Глава 20 Статья 20.4).

 

Для начала перепланировки нужно знать, что это такое. Это изменения, которые необходимо будет внести в технический паспорт. В неё включают и перенос, замену и монтаж следующего оборудования:

 

— инженерно-технического;

 

— электрического;

 

— санитарно-технического и др.

 

Чтобы не возникло не каких проблем не с эксплуатацией жилья в дальнейшем, не с передачей его по наследству, не с продажей, нужно грамотно и официально оформить перепланировку.

 

Самовольная перепланировка

 

Эта перепланировка совершается владельцем без каких-либо разрешений и оформлений законным путем. Это грозит собственнику жилья неприятными последствиями:

 

— штраф для физических лиц – в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей (по ст. 7.21 КоАП);

 

невозможность совершения сделок с недвижимостью (продажи, передачи в наследство, дарения и т.д.);

 

— принуждение вернуть первоначальный вид жилью в четко оговоренный срок.

 

Для того, чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, какие изменения жилья не будут считаться самовольной перепланировкой и по закону оформлять нет необходимости. Это ремонт и модернизация, которую не нужно отражать на чертежах и технической документации. Также отдельно выделены случаи, когда видоизменения разрешены и могут быть узаконены, они рассмотрены в постановлении Госстроя РФ от г. N 170:

 

— если был заложен проем, не ограничивающий доступ к узлам коммуникаций;

 

— если были созданы дверные или оконные проемы в не несущих стенах;

 

— если соседние помещения были соединены без нарушения каркаса здания;

 

— если сантехнические приборы или элементы в ванной комнате и туалете были перенесены в пределах этих помещений.

 

Незаконная перепланировка

 

Незаконная перепланировка это та, при которой нарушается конструкция, каркас или конфигурации здания. За такую перепланировку предусмотрена действующим законодательством как административная ответственность, так и уголовная.

 

В Федеральном законе №384 от 30.12.2009 «Технический регламент…» указано, какие виды перепланировки запрещены, к ним относятся:

 

— создание оконных или дверных проемов в несущих перегородках;

 

— частичное разрушение фундамента либо цокольного этажа;

 

— изменение или ограничение подхода к узлам коммуникации или системе вентиляции;

 

— частичный демонтаж несущей перегородки;

 

— перемещение кухни, туалета или ванной комнаты в помещения, не предназначенные для них;

 

— соединение балкона с жилой комнатой;

 

— соединение двух балконов, находящихся рядом;

 

— монтаж радиаторов в местах, не предусмотренных проектом, их перенос или использование системы вне общей цепи в многоэтажном доме.

 

К ответственности за незаконную перепланировку можно привлеч как собственника квартиры, так и управляющую строительную компаную. Любой житель дома, который узнал о незаконной перепланироваке может написать заявление в жилищную инспекцию. Такое заявление можно подать также и в БТИ, и в суд. Уже суд будет принимать решение о востановление целостности здания и несущей конструкции.

 

Согласование перепланировки «по проекту» и «по эскизу»

 

самым простым вариантом согласования перепланировки свляется перепланировка по «эскизу». Это потребует минимум расходов времени и финансов. Случаи, когда возможно такое согласование:

 

— создан проем или выполнен демонтаж ненесущей перегородки;

 

— создана новая перегородка и нагрузка на несущие стены не выросла;

 

— заложен проем в стене;

 

— выполнено перемещение сантехнических приборов в пределах сантехнического узла.

 

Согласование по «проекту», это более сложная процедура. Она необходима для изменений сложнее. Для неё нужен большой пакет документов.

 

Этот вариант необходим, если:

 

— газовая плита заменена на электрическую;

 

— создано новое помещение с сантехническими приборами;

 

— объединены две квартиры по вертикали;

 

— произведено остекление балкона или лоджии;

 

— внесены изменения в несущие стены или увеличена нагрузка на них;

 

— и т. п.

 

Штраф за незаконную перепланировку

 

Размер штрафа отличается в зависимости от того, кто проводил незаконную перепланировку и какие нарушения были допущены при ее проведении. Так, для физического лица по ст. 7.21 КоАП он составит 2-2,5 тыс. рублей, это в том случае, если владелец отказался от отмены или законного оформления изменений. Для юридического лица размер штрафа увеличен до 500 тыс. рублей, если же зданию был нанесен непоправимый ущерб, наказание может быть жестче – вплоть до конфискации имущества и ареста ответственных представителей компании.

 

Есть и другие виды штрафов для ответственного лица за проведение незаконной перепланировки:

 

— компенсация за порчу имущества – 1-1,5 тыс. рублей;

 

— штраф за нарушение норм пожарной безопасности – 1,5 тыс. рублей (по ст. 20 п. 4 КоАП).

 

Оплата штрафа

 

Для оплаты штрафа предусмотрен срок в один месяц. Нарушителю присылают уведомление, в котором указана дата. Штраф должен быть оплачен до этого числа.

 

В Жилинспекции можно уточнить реквизиты для уплаты штрафа. Но если решение принимал суд, то в постановлении реквизиты все написаны.

 

Штраф можно оплатить как в отделении банка, так и в почтовом отделении. Но в почтовом отделении оформляется заказное письмо. Для клиентов Сбербанка России предусмотрена онлайн оплата штрафа на официальном сайте Сбербанка в том случае, если у вас есть цифровая подпись.

 

Важно знать, что оплатив штраф вы не освободитесь от того, что нужно обратиться в Жилищную инспекцию и восстановить целостность здания. Это не является узакониванием незаконной перепланировки.

 

Неуплата штрафа может повлечь за собой такие негативные последствия (по ст. 29 п. 5 Жилищного кодекса):

 

— повторный штраф;

 

— принудительные исправительные работы для возмещения ущерба;

 

— арест имущества;

 

— запрет выезда за границу или ограничение предпринимательской деятельности.

 

Оформление самовольной перепланировки

 

В органах местного самоуправления можно узаконить самовольную перепланировку. Для Москвы этим органом является Мосжилинспекция. Нужно направить заявку на перепланировку и получить разрешение или обоснованный отказ.

 

Жилинспекция уполномочена выявлять случаи незаконной или самовольной перепланировки квартиры и принимать к нарушителям предусмотренные законодательством меры воздействия. Такие предписания являются обязательными для исполнения.

 

Примерный алгоритм действий при самостоятельном узаконивании перепланировки:

 

1. заказ техпаспорта в БТИ и его получение;

 

2. обращение в проектный институт МНИИТЭП или Моспроект для получения предварительной консультации, заказ в этих органах технического заключения о возможности перепланировки;

 

3. заказ проекта перепланировки (в ряде случаев можно использовать уже разработанные ранее проекты, их предложат в институте МНИИТЭП или Моспроекте;

 

4. сдача готовой проектной документации на получение экспертного заключения в Роспотребнадзоре, получение документа;

 

5. согласование проектной документации в:

 

— Архитектурно-планировочном управлении (или его территориальном отделении);

 

— Бюро технической инвентаризации;

 

— Инспекции Федеральной налоговой службы;

 

— Московском городском комитете госрегистрации;

 

— Мосжилинспекции;

 

— Комитете по культурному наследию;

 

— Департаменте земельных ресурсов;

 

— Мосприватизации;

 

— Управлении государственной пожарной службы;

 

— СЭС;

 

— Префектуре Москвы;

 

— Районной управе Москвы.

 

6. вызов инспектора и приемка помещения с перепланировкой;

 

7. подписание Акта о завершении переустройства;

 

8. внесение изменений в документы БТИ и правоустанавливающие документы (кадастровый паспорт и ЕГРП).

 

Узаконивание перепланировки отличается в зависимости от от того, какие именно изменения были внесены в конфигурацию жилья. Нужно определить, какие изменения будут проводиться, от этого будет зависить в каких именно государственных структурах необходимо пройти согласование новых документов. Так, можно подать заявление в суд о сохранении перепланировки в квартире (образец прилагается).

 

Для подготовки и оформлении документов необходимо более 45 дней. Еще будут затраты на большую сумму – за создание проекта, оплату услуг в государственных инстанциях, пени и штрафа.

 

Если обратиться в юридическую кампанию, это поможет сократить денежные и временные затраты.

 

Стоимость приведена примерная

 

Получение разрешения на перепланировку — около 40 тысяч рублей

 

Получение Акта о завершении переустройства — около 40 тысяч рублей

 

Внесение изменений в кадастровый учет — около 30 тысяч рублей с дополнительной оплатой госпошлины

 

Что делать если в перепланировке отказали?

 

Причины отказа в самовольной перепланировке (статья 27 ЖК)

 

— отсутствие каких-либо документов, которые владелец жилья должен был предоставить;

 

— подача подготовленных документов в ненадлежащий орган;

 

— несоответствие изменений в проекте фактическим данным;

 

— нарушение прав владельцев соседних квартир и др.

 

После принятия отказа, он должен быть направлен в течении трех дней, и его можно обжаловать в суде.

 

Если суд отказывает в удовлетворении иска, то по статье 29 ЖК РФ, владелец жилья должен вернуть объект в прежнее состояние за свой счет. В противном случае, неисполнение требовваний по возвращению объекта в прежнее состояние грозит конфискацией объекта, с последующей её продажей с публичных торгов. Ответчику отдадут всю сумму, которую получат с торгов, за вычетом стоимости работ по восстановлению конфигурации переоборудованного жилья. Ноовый владелец обязан вернуть жильё в прежнее состояние.

 

Узаконить самовольную перепланировку можно несколькими способами:

 

— пройти все этапы самостоятельно – от составления заявления до уплаты штрафа и внесения изменений в правоустанавливающие документы;

 

— обратиться за помощью в юридическую компанию, специализирующуюся на таких услугах, вам могут предложить 2 варианта:

 

— провести процедуру по схеме первичного согласования перепланировки;

 

— провести процедуру по схеме узаконивания уже выполненной перепланировки.

 

Завершенным процесс можно считать только в том случае, если внесены соответствующие изменения в кадастровый паспорт, ЕГРП и документы БТИ.

 

 

 

 

 

 

 

Эксперт агентства недвижимости «ГорЖилФонд» Цветкова Юлия

Все новости

Случайные новости