Безопасность на всех этапах сделки !

Оплата только за результат !

Что изменит внесудебное изъятие долгостроев у девелоперов?


Что изменит внесудебное изъятие долгостроев у девелоперов?Что изменит внесудебное изъятие долгостроев у девелоперов?

 

Представители Минстроя вспомнили о механизме внесудебного изъятия объектов долгостроя. Разбираемся, чем эта идея грозит строительному бизнесу.

 

Министерство строительства и ЖКХ может заново рассмотреть инициативу о возможности внесудебного изъятия жилых долгостроев у строительных компаний, сообщает РИА «Недвижимость», цитируя слова заместителя главы Минстроя Никиты Стасишина.

 

Впервые с данным предложением власти Подмосковья выступили в марте 2016 года. Зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин упомянул тогда про внесудебный порядок изъятия объектов строительства у проблемных девелоперов и передачу строек новым компаниям для выполнения обязательств перед дольщиками.

 

Документ с предложениями по изменению строительного законодательства (Закон «О долевом строительстве» и Земельный кодекс РФ) был отправлен главе Минстроя Михаилу Меню летом 2016 года.

 

В чем суть инициативы?

 

Герман Елянюшкин заявлял, что изымать у недобросовестных девелоперов строящиеся объекты и землю под ними необходимо для оперативного решения проблем дольщиков, перед которыми не выполняют обязательства застройщики.

 

Подмосковные власти хотели тогда инициировать обязательное внесение в договор участия в долевом строительстве (ДДУ) условий, по которым застройщик без суда лишался строящегося объекта в пользу дольщиков. Инициаторы предложения ссылались на 214 ФЗ, согласно нему граждане, участвующие в строительстве жилья, могут обладать правом залога на земельный участок, возводимые, построенные, а также недостроенные объекты, находящиеся на нем.

 

После начала действия поправок взыскивать недостроенные объекты у компаний-застройщиков должны были бы уполномоченные органы субъекта РФ после обращения любого гражданина – участника долевого строительства. Сразу после изъятия недвижимость должна поступать в общедолевую собственность дольщиков, далее объект может быть продан с торгов (деньги делились бы в таком случае между соинвесторами). При организации конкурса его проведением, по замыслу подмосковного правительства, должны заниматься местные власти.

 

Как раньше решались вопросы с изъятием объектов?

 

Недостроенный объект, в случае задержки введения в эксплуатацию, мог быть изъят у застройщика только по решению суда. Гражданский кодекс определяет долгострой как участок, который предназначен для жилого (либо иного) строительства, не используемый в течение трех лет.

 

Что не нравится властям?

 

Процедура банкротства, применяемая к строительным компаниям, затягивает процесс реализации долгостроев, а недобросовестные застройщики противодействуют передаче объектов компаниям, которые готовы работать на площадках.

 

Какие есть плюсы у инициативы?

 

Представители властей считают, что нововведения будут экономить время участников процесса. Процедура банкротства может длиться больше года. Дольщики могут быть уверены, что строительство продолжится без особых задержек.

 

Что с минусами?

 

Юристы сразу обратили внимание на открывающуюся возможность рейдерских захватов объектов строительства при вступлении в силу нововведений. Любой из дольщиков может воспользоваться своим правом залога, это дает возможность злоумышленникам парализовать работу на объекте, договорившись с несколькими инвесторами.

 

Без прозрачных и одинаковых для всех параметров оценки состояния девелопера инициатива может причинить вред. Например, если в определенный временной промежуток строительная компания испытывает проблемы, то через некоторое время она может решить их и продолжить работу. Важно, как и на основании чего будет принято решение об изъятии объекта строительства. Процедура может стать удобным механизмом для злоупотреблений.

 

Мнения

 

Есть мнение, что нововведения не будут нужны в будущем из-за принятия поправок в 214-й закон (по нему проблемные объекты будут переходить другим строительным компаниям за счет средств из компенсационного фонда, в который делают отчисления все девелоперы). Нововведения были бы уместны до начала работы компенсационного фонда.

 

– Власти могут рассмотреть любую возможность, которая поможет в решении судьбы обманутых дольщиков, так что данная инициатива вполне имеет право на жизнь. Другой вопрос, что скоро начнет работать государственный компенсационный фонд, который будет уполномочен достраивать проблемные объекты и, соответственно, в будущем такая инициатива не понадобится. Сейчас это просто один из способов решения вопроса дольщиков, который вполне имеет право на жизнь, если будет четко и грамотно представлен.
Проблемных застройщиков это уже не заденет никак: им в любом случае необходимо решать вопросы своих долгостроев.

 

Трудно говорить о влиянии подобной инициативы на весь рынок, но в целом речь идет о проблемных застройщиках и существующих долгостроях, а не о появлении новых. Такая инициатива уместна, пока не работает фонд, – делится информацией Нигматуллин.

 

Нововведения помогли бы радикально ускорить достройку проблемных объектов. Дальнейший ход этому могут дать, если не сможет заработать механизм компенсационного фонда дольщиков.

 

– Данная реформа позволила бы в разы уменьшить срок завершения строительства проблемных домов. Тем не менее, практическое осуществление этой инициативы потребует глубокой проработки всех юридических нюансов и внесения взаимоувязанных изменений во многие законы и Гражданский кодекс РФ, что может потребовать нескольких месяцев. Если существующие механизмы защиты прав дольщиков, в том числе принятые в июле текущего года, не будут работать, то вполне вероятно, что Минстрой вернется к обсуждению этого вопроса через некоторое время. В марте 2017 года инициатива подмосковных властей создать механизм внесудебного изъятия «жилых долгостроев» у девелоперов была отвергнута на федеральном уровне. По сути, она была расценена Минстроем как «произвол со стороны государства». Помимо этого, у подмосковных властей не было ясного понимания, как необходимо реализовать эту идею. В течение полугода власти второй раз поднимают эту тему, возможно, у чиновников теперь появилось понимание того, как нужно реализовывать механизм изъятия.

 

Руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин в интервью «ВМ» сообщил, что в 2011 году властям досталось 669 объектов незавершенного строительства. На начало 2017 года в работе оперативной группы осталось 274 объекта, при этом за последние годы из списка удалось убрать более половины долгостроев.

 

На сайте московского департамента существует раздел «Адреса проблемных объектов» с перечнем строений, где нарушались права участников долевого строительства. Портал подмосковного министерства строительства приводит реестр проблемных застройщиков по состоянию на 30.08.17. На электронных площадках также дана «Памятка дольщика», в ней есть ссылки на законодательство; информация о том, на что нужно обратить внимание при выборе компании-застройщика; виды договоров с застройщиком, а также правильные способы оплаты.

 

 

 

 

 

 

 

 

Эксперт агентства недвижимости «ГорЖилФонд» Цветкова Юлия

Все новости

Случайные новости