Безопасность на всех этапах сделки !

Оплата только за результат !

Сложности с арендой


6 вопросов о сложностях с арендой6 вопросов о сложностях с арендой.

 

Шесть вопросов арендодателя, на которые требуются грамотные ответы специалиста.

 

Аренда жилья на долгосрочной основе может привести к большим разногласиям со стороны собственника квартиры и арендаторов. Арендаторам может не нравится как обставлена квартира, и что их часто проверяю, а арендодателю не нравится, как арендатор использует помещение.

 

Так насколько детально нужно контролировать арендаторов и как квартиросъёмщиков выселить досрочно, если условия договора не выполняются?

 

1. В договоре было прописано, что никаких животных держать в квартире я не разрешаю, но соседи жалуются, что из моей квартиры периодически раздаётся лай и вой. Когда я прихожу с проверкой, собаки нет, но я верю своим соседям. Что делать с этим, как выселить квартирантов?

 

— Можно выселить квартирантов за несоблюдение пункта о содержании животных в квартире. Ведь Вы такое право им не давали и в договоре это прописано. Но в суде мало будет свидетелей соседей, нужно зафиксировать факт наличия животного в квартире участковым или представителем управляющей компании. Также это может быть фотоматериал при выгуле животного.

 

Для начала лучше попробовать написать требования покинуть квартиру до суда. Если требования проигнорировали обращайтесь в суд с требованием расторгнуть договор аренды по ст. 450 Гражданского кодекса России (существенное нарушение условий договора) и выселить арендаторов. Есть ещё соглашение сторон, в случае обоюдного согласия и подписания соответствующего соглашения.

 

2. Недавно обнаружил, что в моей квартире был сделан ремонт, меня об этом не предупредили. Ванну заменили на душевую кабину за своё счёт, но меня это не устраивает, могу ли требовать вернуть квартиру в исходное состояние? Как я могу это сделать?

 

— Квартиранты не имеют право что либо менять без Вашего согласия. В квартире разрешено только делать текущий мелкий ремонт, а по окончании аренды обязаны передать квартиру, с учётом нормального износа, том состоянии, в котором Вы им сдали.

 

Переустройство же помещения должно проходить по согласованию с надзорным органом и вноситься в технический паспорт.Замена инженерных сетей, то есть ванны на душевую кабину, необходимо вносить в технический паспорт жилого помещения. Это грозит административной ответственностью, чтобы её избежать работы необходимо согласовать или вернуть квартиру в исходное состояние.

 

Можно заставить вернуть квартиру в исходное состояние на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, если они откажутся выполнить требования, Вы в праве обратиться в суд. В суде Вам нужно доказать, что Вы собственник и что сдавали жилое помещение не в том виде, в котором оно находится сейчас. Суд, скорее всего, обяжет вернуть всё как было, то есть ванну на место.

 

3. Квартиранты, которым я сдаю в аренду свою квартиру испортили дверь в подъезда и разбили стекло, соседи же требуют возместить ущерб меня, так как собственник я. Как я могу заставить законно своих квартирантов возместить материальный ущерб, нанесённый общедомовому имуществу?

 

— В договорах аренды прописывается, что арендатор обязан возместить нанесённый материальный ущерб. В Москве, предупреждая такие случаи, берётся депозит с квартирантов. И уже с депозита можно на законных основаниях починить всё, что разбил или испортил арендатор.

 

Если квартиранты что-либо испортили, то для обращения в правоохранительные органы нужно иметь доказательства, например видео с камер наблюдения в подъезде, либо соседей, которые могут это засвидетельствовать. Если доказательств нет, то собственник просто должен доказать, что на момент порчи имущества, в квартире проживали арендаторы.

 

Если квартиранты не платят материальный ущерб, это является веским основанием, для обращения в суд. Если общедомовому имуществу нанесен крупный ущерб, а стороны на протяжении долгого времени не могут прийти к мирному соглашению самостоятельно, то суду достаточно подтверждения факта проживания жильцов от соседей, а также уплаты всех налогов с аренды помещения для вынесения решения в пользу собственника. В итоге оплатить нанесенный ущерб квартирантов обяжет суд. Но, заключение устного договора на аренду помещения, совершенно лишают Вас законно взыскать с квартирантов сумму ущерба.

 

4. В договоре найма был прописан пункт, что меня обязаны впускать в квартиру раз в месяц как собственника. Хотя арендаторы платят регулярно, но в квартиру меня не пускают и я не понимаю почему. Могу ли я на законных основаниях туда попасть? Можно ли для этих целей привлечь участкового?

 

— Даже если в договоре нет пункта, который бы позволял попадать в квартиру, собственник имеет право попасть в квартиру в любое время. Для подтверждения права, собственник должен иметь на руках свидетельство о праве собственности. Если участковый Вам не сможет помочь, и с ним Вас всё равно не пустят, Вы имеете право при нём вызвать техника и вскрыть замок. Арендодатель имеет законное право на просмотр собственной жилплощади, для того, чтобы убедиться в том, что его квартира не повреждена.

 

Важно учитывать, что при обращении к участковому владельца квартиры, скорее всего, попросят письменно обосновать причины, по которым он стремится попасть в собственное жилое помещение. Собственник может указать на подозрение, что квартире мог быть причинен материальный ущерб. В этом случае участковый вправе входить в жилую собственность вместе с владельцем: полицейский уполномочен провести проверку, а в случае необходимости зафиксировать ущерб и факт нарушения прав собственника. После этого можно будет начинать прения с жильцами об их выселении либо возмещении ущерба.

 

5. За время пользования моей квартирой квартиросъёмщиками, у меня перестала работать сантехника. Могу ли я потребовать возместить причинённых материальный ущерб?

 

— По норме прописанной в статье 681 Гражданского кодекса России, текущий ремонт должен делать арендатор. Если договор изначально не предусматривает других условий, то ремонт сантехнических приборов и устройств, к числу которых относятся водяные затворы (сифоны), раковины и мойки, ванны и душевые поддоны, унитазы и смывные бачки, возложен на нанимателя в качестве расходов по текущему ремонту. Оплату этого всего можно удержать из депозита или взыскать в судебном порядке.

 

Если обе стороны договора являются предпринимателями, то судебная практика допускает удержание принадлежащих нанимателю вещей в качестве способа обеспечения обязательства до оплаты нанимателем указанных расходов. Об этом говорит п. 14 информационного письма президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 года. При этом важно понимать, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника без его воли.

 

6. Я узнал, что моя квартира сдана в субаренду, я не давал такого права арендатору. Могу ли я выселить арендаторов? Могу ли взыскать материальный ущерб с квартиросъёмщиков?

 

— Нужно смотреть договор и пункты в нём. Если там не прописана ответственность жильцов за пересдачу квартиры, то привлечь к ответственности вряд ли получится. Устный же договор вообще не имеет никакой законной силы.

 

Если же в договоре имеются пункты, где сказано, что «жильцы не вправе сдавать помещение в субаренду ни на долгий, ни на короткий срок без предварительного согласования с собственником жилья» или «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов», то на первый план выходит вопрос о государственной регистрации документа. Чтобы рассчитывать на привлечение квартиросъемщиков к ответственности, договор должен быть внесен в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). В противном случае у арендодателя вряд ли получится отстоять свою правоту в суде.

 

Если всё оформлено как того требует закон, договор внесён в реестр, налоги платятся своевременно, то документ об аренде имеет юридически законную силу. А значит жильцов можно выселить через суд, а так же получить компенсацию морального ущерба.

 

 

 

 

 

Эксперт агентства недвижимости «ГорЖилФонд» Цветкова Юлия

Все новости

Случайные новости